Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibi Lehine Kurulan İpoteğin (İnşaat Teminat İpoteğinin) Hukuki Niteliği

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin birçok görünümü mevcuttur. Arsa paylarının henüz başlangıçta yükleniciye devredilmesini öngören sözleşmelerde arsa sahibi yönünden bir teminat ihtiyacı belirir. Bu teminat ihtiyacını karşılamak amacı ile arsa sahibi lehine ipotek kurulması söz konusu olabilir. Çalışmamızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi lehine kurulan ve uygulamada inşaat teminat ipoteği olarak adlandırılan bu ipoteğin hukuki niteliği irdelenmektedir. Bu amaçla öncelikle asıl borç ilişkisi olan ve alacağı doğuran arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ele alınmaktadır. İpoteğin hukuki niteliği belirlenirken arsa sahibinin bu sözleşmeden doğan ve teminat altına almayı amaçladığı alacağından yola çıkılmaktadır. Bu kapsamda yüklenicinin inşaat yapma şeklinde tezahür eden yapma borcuna karşılık belirsiz bir alacağı teminat altına alması nedeni ile üst sınır ipoteği kurulmaktadır. Ancak alacağın miktarının belirli olduğu hallerde anapara ipoteğinin kurulmasının önünde engel yoktur. İpoteğin hukuki niteliğine bağlı olarak değişen sonuçlar ayrıca ele alınmaktadır.

There are various perspectives on construction contracts in return for land share. In contracts that stipulate the transfer of land shares to the contractor at the outset, a need for security arises on behalf of the landowner. To meet this need for security, a hypothec may be established in favor of the landowner. In our study, the legal nature of this hypothec, known in practice as the construction security hypothec, which is established in favor of the landowner within the framework of construction contracts in return for land shares, is examined. For this purpose, firstly, the primary legal relationship, which is the construction contracts in return for land shares that give rise to the receivable, is addressed. When determining the legal nature of the hypothec, the focus is on the receivable arising from this contract that the landowner aims to secure. In this context, since the contractor's obligation to construct as an obligation to perform, an upper limit hypothec is established while an uncertain receivable is involved. However, there is no obstacle to establish a capital hypothec when the amount of the receivable is certain. Thus the varying consequences depending on the legal nature of the hypothec are also examined.