Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355)

Abstract

Yeniden kiralama yasağını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m. 355, hukukumuzda kiracıyı korumak için sevk edilmiş hükümlerden birisidir. Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin kiracıyı keyfi olarak tahliye ederek, kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya vermesini önlemeyi amaçlamaktadır. Düzenleme, hukukumuza özgü bir nitelik taşır. Buna göre hüküm, gereksinim ya da yeniden inşa ve imar sebepleriyle kiracının tahliyesi halinde, kiralananın üçüncü bir kişiye kiralanmasını yasaklamaktadır. Ancak bu yasak, kiraya verenle üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmeden bağımsızdır. Dolayısıyla, kiraya verenle üçüncü kişi arasında bu yasağa aykırı akdedilen sözleşme ilke olarak geçerlidir. Yasağa aykırılığın somut yaptırımı ise yalnızca medeni hukuk cezası niteliğindeki tazminattır. Yeniden kiralama yasağı, tarafların iradelerinin uyuşmasına gerek kalmaksızın doğrudan kanundan dolayı bir sorumluluk öngörmektedir. Bu yönüyle sözleşmeden doğan sorumluluk ile haksız fiil kaynaklı sorumluluktan ayrılır. Yasağa aykırılık nedeniyle ödenecek tazminat, kiracının son kira yılında ödediği kira bedelinden daha düşük olamaz. Ayrıca yeniden inşa ve imar halinde kiralananın yeni haliyle kiralanması noktasında eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Öncelik hakkı, kiraya verenin eski kiracıya yapacağı yazılı bildirimle kullanılabilmektedir. Öncelik hakkının kullandırılmaması da yine tazminat sorumluluğu ile yaptırıma bağlanmıştır. Uygulamada yeniden kiralama yasağına dair hükmün, kiracının tahliyesinin ancak mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla gerçekleştiği durumlarda mümkün olduğu kabul edilmektedir. Bu durum, hükmün uygulama alanını daraltmaktadır. Yine de yeniden kiralama yasağı kapsamında sıkça davalar açılmaktadır. Bu çerçevede kiracının hangi süreler zarfında, hangi usul kurallarına uyarak dava açması gerektiği de ayrıca önem arz eder. Yeniden kiralama yasağı kaynaklı açılacak davalar, kira ilişkisinden doğan ve sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi gereken davalardır. Bu davalar dava şartı olan zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.Article 355 of the Turkish Code of Obligations, which regulates the prohibition of re-leasing, is one of the provisions in our law that has been legislated to protect the lessee. The prohibition of re- leasing aims to prevent the lessor from arbitrarily evicting the lessee and renting the leased property to a third party. The regulation is unique to our law. Accordingly, the provision prohibits the lease of the leased property to a third party in the event of evict of the lessee due to necessity or reconstruction and zoning reasons. However, this prohibition is irrelevant from the agreement between the lessor and the third party. Therefore, the agreement concluded between the lessor and the third party in violation of this prohibition is valid in principle. The concrete sanction for breach of the prohibition is only compensation as a punitive damage. The prohibition of re-leasing arises directly from the law, without the need for the will of the parties. In this respect, it differs from contract liability and tort-based liability. The compensation to be paid due to the violation of the prohibition will not be lower than the rent paid by the lessee in the last lease year. In addition, in case of reconstruction and zoning, the previous lessee has the right of priority in renting the leased property in its new form. The right of priority can be exercised with a written notification from the lessor to the previous lessee. Failure to exercise the right of priority is also sanctioned with damages. In practice, it is widely accepted that the provision on the prohibition of re-leasing is only possible in cases where the eviction of the lessee is realized by court decision and compulsory execution. This situation narrows the scope of application of the provision. Nevertheless, lawsuits are frequently filed within the scope of the prohibition of re-leasing. Here, it is also important to determine within what period and by following which procedural rules the tenant must file a lawsuit. This is because the lawsuits to be filed due to the prohibition of re-leasing are lawsuits arising from the lease relationship and should be heard in the civil courts of peace. Likewise, these lawsuits fall within the scope of mandatory mediation.