İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Abstract

Türk Borçlar Kanunu kira bedelini düzenli ödemeyen kiracılara karşı kiraya vereni korumak için iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkı vermiştir. İlk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m. 7/e hükmü ile getirilen bu tahliye sebebi kiracıyı koruma amacından hareketle yargı tarafından oldukça sıkı koşullara bağlanarak uygulanmıştır. Kiracı tarafından ödemenin ihtarın ulaşmasından sonra yapılmış olması durumunda ihtarın haklı görülebileceği, ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılması durumunda ise haklı ihtar koşulunun oluşmayacağı yönündeki uygulama tartışılmıştır. Özellikle teknolojik gelişmeler karşısında elektronik tebligat yolunun açılmış olması da konuyu güncel tutmakta ve yeniden tartışılmaya değer kılmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin iki haklı ihtar kapsamında olup olmadığı da bu bağlamda tartışılması gereken diğer bir husustur. Yargı yükünün azaltılması kapsamında tahliye davalarının zorunlu arabuluculuğa tabi tutulması da konuyu tartışmaya değer kılmaktadır. Tahliye davalarının açılabilmesi için sürenin başlangıcı ve sonu yasal olarak bellidir. Kira süresi ya da kira dönemi bitmeden açılan dava vaktinden önce açıldığı için reddedilir. Yargı yükünü azaltmak, uyuşmazlıkları bir an önce sonuçlandırmak için getirilen arabuluculuk açısından da bu durumun geçerli olup olmadığı tartışılmalıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğu ve fakat sürenin beklendiği hallerde kiraya veren arabulucuya başvurmak için dava açma süresini beklemeli midir yoksa iki haklı ihtarın gerçekleşmiş olması yeterli görülebilecek midir? Bu konuda ilk Bölge Adliye Mahkemesi kararı verilmiş olup çalışmada buna da yer verilerek değerlendirme yapılmıştır. Bu çalışmada yukarıda belirtilen konular tartışılmış, öğreti ve uygulamadaki durum aktarılmış, yeni bir durum olan elektronik tebligat bağlamında da değerlendirme yapılmış ve varılan sonuçlar aktarılmıştır.